关键词

商品房销售合同    解除

裁判要点

合同的解除分为约定解除及法定解除两种。法律对于解除合同是有严格规定和限制的，其解除的情形，解除的程序有章可循。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的时才可达到解除合同的法定条件。

相关法条

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

案件索引

一审：新巴尔虎右旗人民法院（2019）内0727民初281号

基本案情

冯昌玉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同；2.判令被告立即退还全部购房款122 625元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年10月1日购买新巴尔虎右旗金街市场东7号门市，同日双方签订了编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同。且原、被告在合同中特别约定：“冯昌玉门市房后库、即东侧—南过道保留通行”。原告购买该门市时，门市正对着园丁小区4号住宅楼的车库西侧墙，虽然门市与该墙之间间距不足40厘米，但被告为履行合同，在该墙正对着原告门市的位置开设了一扇通行门，方便出行。2016年初，被告却在未经原告同意的情况下将该通行门堵死，致使原告不能出入。该门堵死后，门市的通行仅靠与车库西墙之间的不足40厘米的距离，根本不能达到通行条件，且无法满足开设门市进行经营的要求及国家规定的两栋建筑物之间的正常距离。除此之外，该门市房的门不能向外打开。原告多次与被告进行协商，希望能够恢复原状，履行合同约定，保障原告的通行权及合同目的实现，但是被告一直拖延、推诿，拒不将该墙恢复原状。原告多方求助无果，只能诉诸法院，要求被告拆除搭建的墙体、恢复通行。新巴尔虎右旗人民法院于2018年11月28日作出（2018）内0727民初1036号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。既然被告不能拆除墙体、恢复原状，原告购买的涉案房屋根本无法作为门市房进行经营活动，更不会便于顾客出入，完全失去经济价值和使用价值，而且该门市是独立的房屋，也无法再行出售，完全实现不了购买该房屋的合同目的。《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告要求与被告解除2015年10月1日签订的编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同并由被告立即退还全部购房款。请求人民法院查明事实，支持和维护原告的诉讼请求。

天成公司辩称，新右旗园丁小区4号楼的规划设计与原告购买的金街市场东7号门市之间无通道。但施工时因安全需要，园丁小区4号楼主体承重墙与金街市场东侧门市承重墙之间形成了约40至60厘米的不等宽过道。园丁小区4号楼主体承重墙上所谓的“门”，是施工预留口，设计规划图并无此“门”，施工结束后验收备案前进行了封堵。园丁小区4号楼于2014年7月10日验收备案。原告于2015年10月1日购买被告作为整体出售的金街市场东108号门市和东7号门市，总价为350 000元。但东7号门市《商品房买卖合同》第四页注明的“过道保留通行”，过道指的是园丁小区4号楼主体承重墙与金街市场东侧门市承重墙之间形成了约40至60厘米的不等宽过道。原告于2012年起承租金街市场东108号门市和东7号门市，购买时行使的是承租人的优先权，对房屋的整体状态十分知悉、认可。即从金街市场正门进入东108号门市，从108号门市进入东7号门市，再从东7号门市朝东的门进入园丁小区4号楼主体承重墙与金街市场东侧门市承重墙之间形成的约40至60厘米的不等宽过道。该合同中注明“东侧至南保留通行”即指该过道，此事新巴尔虎右旗人民法院（2018）内0727民初1036号民事判决已经查清确认。而且，原告购买的房屋一直从事野生鱼生意，从金街市场进入，对使用无影响，合同目的已经实现多年，因此不存在合同法第九十四条第四款情形。综上所述，原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。

法院经审理查明：冯昌玉于2015年10月1日购买天成公司销售的金街市场东108号门市和东7号门市，购买价格分别为227 375元和122 625元。该两个房屋各具有独立的产权登记，且东7号门市的《商品房买卖合同》第4页中约定“房屋门前土地使用权归金街市场有限责任公司所有。注明：冯昌玉门市房后库，即东侧—南过道保留通行”。

另查明，新巴尔虎右旗园丁小区4号楼于2013年5月15日开工，2014年6月20日竣工，于2014年7月10日验收备案。原告冯昌玉曾于2018年10月11日以相邻通行纠纷一案将被告天成公司诉至新巴尔虎右旗人民法院，要求被告停止侵害、排除妨碍、消除危险，即拆除搭建的砖墙、恢复通行。新巴尔虎右旗人民法院于2018年11月28日作出（2018）内0727民初1036号民事判决，驳回冯昌玉的诉讼请求，其未提起上诉。

裁判结果

新巴尔虎右旗人民法院于2019年7月30日作出281号民事判决，判决驳回原告冯昌玉的诉讼请求。案件受理费2 752.50元（已预收2 752.50元），由原告冯昌玉负担。宣判后，原、被告双方均未提起上诉。

裁判理由

法院生效裁判认为，原告冯昌玉所主张的诉讼请求不能成立。理由如下：

一、金街市场东108号门市及东7号门市，承建于2003年。庭审中冯昌玉自认，其于2012年开始便承租被告天成公司所有的金街市场东108号门市和东7号门市，直至2015年10月1日签订商品房买卖合同购买上述房屋。期间被告天成公司于2013年承建新右旗园丁小区4号楼，2014年6月竣工，于2014年7月验收备案。园丁小区4号楼西侧承重墙与原告所有的金街市场东7号门市之间留有40-60厘米不等宽的距离。该距离在原告冯昌玉购买金街市场东7号门市时已然形成，其购买前对房屋的结构、现状及周围环境，十分知悉。

在原告与被告签订的《商品房买卖合同》中，签有一项约定，即“注明：冯昌玉门市房后库，即东侧—南过道保留通行”。对此约定的含义原、被告双方存在不同的解释。原告认为该过道是指冯昌玉东7号门市至园丁小区4号楼的南库（111车库）向南通行的过道。被告则认为该过道是指东7号门市东门向南通行的40-60厘米的不等宽过道。而针对上述约定的理解，在原告以相邻通行纠纷在新巴尔虎右旗人民法院进行诉讼时，在（2018）内0727民初1036号民事判决书中已经作出认定，该通行过道是指东7号门市东门向南通行的40-60厘米的不等宽过道。判决书送达后原告未提起上诉，现已发生法律效力。被告将其作为证据四提交于法庭，本院予以采信。庭审中，原告虽提交证据二、三、四、五、七、八，证明其对上述约定的理解，但是本院认为，上述证据均无法证明其待证事实，故对上述证据的证明目的不予采信。

二、庭审中，原告提交东6号门市及东8号门市的商品房买卖合同，证明该两个房屋合同中对通行部分没有特殊约定，而且东6号门市的售价低很多。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，具有双方的真实意思表示。合同当事人双方均享有自愿订立合同的权利，且遵循公平原则、诚实信用原则，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。被告天成公司与其他人签订的商品房买卖合同的售价及有无约定均与原告无关，原告所提交的上述证据不能证明原告的证明目的，本院不予采信。

三、金街市场东6号、东7号、东8号门市朝东的门均与新右旗园丁小区4号楼西侧主体承重墙之间形成了40-60厘米的不等宽距离。虽然东6号、东7号、东8号门市朝东的门无法实现两人并肩或车辆的出入，但是金街市场东6号门市与东107号门市、东7号门市与东108号门市、东8号门市与东109号门市之间已打通，且从金街市场东107号、108号、109号门市朝西的门进入，并不妨碍东6号、东7号、东8号门市的使用。而且金街市场东6号门市与东107号门市、东7号门市与东108号门市、东8号门市与东109号门市的房屋所有权人均为同一人，被告提交的证据六、七和依原告申请调取的证据三，能够证明被告所主张的前后两个房屋进行整体出售的答辩意见，该答辩主张也符合园丁小区4号楼承建后已遮挡住东6号、东7号、东8号门市原有的朝东方向的通行门时，被告对房屋的出售方案进行调整的常理性，故本院予以采信，支持被告的答辩意见。

四、原告主张园丁小区4号楼西侧主体墙曾有三个通行门，是留给东6号、东7号、东8号门市朝东的门与其门对门通行的门，被告予以了封堵。也主张原告所购买的东7号门市的通行过道就在园丁小区4号楼西侧南库（111号车库）里，是被告将曾经的过道改成了车库，更改了用途，对此原告提供证据四、五、七、十和其申请调取的证据二进行佐证。但是本院认为，上述证据均不能证明原告所主张的门对门才是合同约定的通行过道。且从被告提交的建设工程平面图（被告证据一）和提供的证人郝文财证人证言（被告证据五）上看，园丁小区4号楼西侧南北方向并无通行过道，在验收备案前已对原有施工预留口进行了封堵，符合日常操作。原告与被告在商品房买卖合同中约定的过道，如果是特指从园丁小区4号楼西侧南库（111号车库）通行，极有可能会阻碍第三人的用益物权，也不符合日常的生活逻辑。且原告对合同约定的特指，即就是从园丁小区4号楼西侧南库通行，并不能举证证明加以证实，故约定不明的不利后果由其自行承担。

综上，原告购买涉案房屋时对房屋的周围及现状十分知悉，且购买房屋后合同中并未明确约定从园丁小区4号楼西侧南库（111号车库）通行，本案中被告并不存在违约行为，从金街市场正门东108号门市出入并不妨碍涉案房屋的使用，因此也未出现致使合同目的不能实现的情形，原告要求解除商品房买卖合同的理由不能成立，故对原告冯昌玉的诉讼请求全部不予支持。

案例注解

近年来，随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，由房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。最为突出的用地限制纠纷影响着人与人之间的和平共处。本案中，园丁小区4号楼西侧承重墙与原告所有的金街市场东7号门市之间留有40-60厘米不等宽的距离在原告冯昌玉购买金街市场东7号门市时已然形成，原告在熟知该房屋周围基本情况下购买该房屋，并签订房屋合同，现又在被告不存在任何违约行为，且未出现致使合同目的不能实现的情况下，原告单方面主张解除已经发生法律效力的房屋买卖合同，裁判者认为，人民法院可以结合本案客观事实，对原告诉讼请求予以驳回。

附：裁判文书