关键词：房屋买卖合同   房屋权属证书   所有权

【裁判要旨】

出卖人在签订买卖合同时没有所有权或处分权，但如果合同是有效合同，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的。第三人主张出卖人是否有所有权或处分权，也并不能否定合同的效力。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条  当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

【案件索引】

新巴尔虎右旗人民法院（2019）内0727民初359号（2019年8月23日）

【基本案情】

满特嘎、娜仁高娃向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦助与被告帮助之间房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由被告邦助、被告帮助承担。事实和理由：原告满特嘎与原告娜仁高娃系夫妻关系，1981年从安桂兰处以3000元价格购买了位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇毛盖图大街金鞍路家和巷22号平房，该房屋没有所有权证，一直居住到1993年左右，后搬迁到那日图嘎查承包草场。因交通不便未能经常看管房屋，后发现被告邦助居住此房之后也没有经常看管房屋，到2009年该房屋无人居住锁门闲置。2017年棚户区改造准备办理拆迁手续时发现被告帮助对该房屋已进行登记。满特嘎、娜仁高娃以所有权确认纠纷一案起诉被告帮助，经一审、二审法院审理认为满特嘎、娜仁高娃没有房屋所有权证，并且16年来没有对房屋进行管理，不符合常理为由判决驳回诉讼请求。到目前为止没有任何证据及法律文书能够证明原告满特嘎、娜仁高娃与被告邦助之间有房屋买卖合同关系，因此房屋所有权人应当是原告满特嘎、娜仁高娃，被告邦助没有取得所有权，被告邦助与被告帮助之间的房屋买卖合同为效力待定，需要权利人追认才能有效。原告满特嘎、娜仁高娃至今为止并没有追认，被告邦助无权处分该房屋，故被告邦助与被告帮助之间的房屋买卖合同系无效合同，显然侵犯了原告满特嘎、娜仁高娃合法权益。

邦助辩称，该房屋是1993年从原告满特嘎处以700元价格购买的，2003年以1500元价格将该房屋出卖给被告帮助，出卖自己的房屋与原告满特嘎没有关系。原告满特嘎自从出卖该房屋24年以来从未过问和管理修缮过。2017年棚户区改造将要拆迁该房屋后，以所有权确认纠纷起诉被告帮助，该案件一审、二审都已审完，呼伦贝尔市中级人民法院已经终审判决，判决驳回原告满特嘎上诉，维持原判。故认为原告满特嘎、娜仁高娃主张被告邦助与被告帮助之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求系违法，望法院公正判决。

帮助辩称，该房屋是被告邦助以700元价格从原告满特嘎处购买的。2003年,帮助从被告邦助夫妻处以1500元价格购买该房屋。原告满特嘎以所有权确认纠纷起诉之后，帮助与被告邦助补办了购房证明。关于该诉争房屋所有权确认纠纷案件一审、二审判决被告帮助胜诉。故认为原告满特嘎、娜仁高娃主张被告邦助与被告帮助之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求系错误，不予认可。

法院经审理查明，诉争房屋没有房屋权属证书，房屋位于新巴尔虎右旗阿拉坦额莫勒镇毛盖图大街金鞍路家和巷22号(2003年以前地址为新巴尔虎右旗贝尔街八段22号)，包括土木结构主房、仓库、院落，房屋建筑面积43.16㎡。满特嘎、娜仁高娃于1981年从安桂兰处以3000元价格购买该诉争房屋，居住至1993年左右，对其搬离房屋的具体时间不清楚。之后由邦助在该诉争房屋居住至2003年，于2003年1月13日以1500元的价格将诉争房屋出售给帮助。帮助自2003年至2009年期间一直居住在该诉争房屋，2003年3月17日其户口登记住址为新巴尔虎右旗贝尔街八段22号,即本案诉争房屋地址。2009年12月28日搬离该诉争房屋，承租廉租房居住。2018年6月，帮助与新巴尔虎右旗房屋征收办公室签订棚户区改造房屋征收与补偿核算单并签字捺印，拆迁补偿金为154,071元。

另查明,满特嘎、娜仁高娃对邦助与帮助在该诉争房屋居住起止时间不清楚。2017年之前，满特嘎、娜仁高娃与邦助或者帮助之间对本案诉争房屋未发生任何房屋权属争议纠纷。2017年，满特嘎、娜仁高娃知道诉争房屋划入拆迁范围后，发现帮助进行了房屋登记，遂于2017年6月7日诉至本院以（2017）内0727民初525号所有权确认纠纷一案向帮助主张权利，经审理，以满特嘎提供的证据不足以证实其对该房屋具有所有权为由作出一审判决为驳回满特嘎的诉讼请求。满特嘎不服判决向呼伦贝尔市中级人民法院提出上诉，经审理，于2018年5月21日作出二审判决为驳回上诉，维持原判。

再查明,一审、二审民事判决书已发生法律效力，原审中依照法定程序，全面、客观地已审核认定的证据即被告帮助提供的证据2、证据3、证据9，足以确认邦助与帮助之间对诉争房屋存在房屋买卖关系的事实。

【裁判结果】

新巴尔虎右旗人民法院于2019年8月23日作出（2019）内0727民初359号民事判决：驳回原告满特嘎、娜仁高娃的诉讼请求。

【裁判理由】

法院生效判决认为：本案的争议焦点是邦助与帮助之间的房屋买卖合同是否有效问题。根据本案已查明的事实与确认的证据和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，邦助与帮助之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，具有相应的民事行为能力，按照约定已完全履行各自的义务，时隔24年之久满特嘎、娜仁高娃与邦助或者帮助之间对该诉争房屋未发生过房屋所有权、使用权、买卖、租赁和拆迁等任何争议纠纷。由此可见，邦助与帮助之间的房屋买卖合同并不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定等合同无效的情形，故本院对邦助与帮助之间的房屋买卖合同应认定为有效。且依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，基于物权变动的原因行为与物权变动的结果相分离的原则，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，买卖合同作为有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。因此即使在合同签订时出卖人没有所有权或处分权，其与买受人签订的买卖合同仍然是有效的，之所以满特嘎、娜仁高娃主张确认诉争房屋是否属于出卖人邦助所有或有无处分权并不能否定合同的效力，故满特嘎、娜仁高娃以邦助对诉争房屋没有所有权、处分权为由主张确认邦助与帮助之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

【案例注解】

无效合同，是指合同虽然已经成立，但因其严重欠缺有效要件，在法律上不按当事人之间的合意赋予其法律效力。无效合同具有自始无效的特性。所谓绝对无效是指内容违反了法律的强制性规定或公序良俗。本案中邦助与帮助之间签订的合同系双方真实意思，且不违反强制性法律或者社会公共利益。从合同法第五十二条的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的表述看，只能解释为任何人均可主张他人合同无效。本案中，满特嘎、娜仁高娃未提供证据证明该买卖行为损害其合法权益。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定看，出卖人在订立买卖合同时，对出卖的标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，买卖合同作为有效的负担行为并不以当事人对标的物有处分权为必要。