关键词
物业服务 合同 相对性
裁判要点
物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。
合同相对性,指合同关系只能发生在特定的主体之间,只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。
本案中合同关系发生在物业服务企业与各个业主之间。
基本案情
2014年12月1日,经新巴尔虎右旗政府招标尚元物业公司进入新巴尔虎右旗九个被弃管的业主小区。2015年10月16日,尚元物业公司与周宝玉签订了抽污水协议书,尚元物业公司向业主收取排污费,与周宝玉结算(但排污费未收取)。2016年1月30日,尚元物业公司召开业主委员会成员和新右旗住建局物业办主任布和参加的工作会议,在会议记录第五内容第六项中记载“物业公司进入后物业办布和主任向局里汇报不让收取排污费,物业办局里同意排污费由局里出”。在会议记录三,关于物业费中,布和主任说“每户都不用交排污费,物业公司不用收”。会议记录最后落款有业主委员会12名成员签字,有物业办布和签字,物业公司张树兵签字。此次会议召开后,由于物业办布和主任在会议上代表新右旗政府住建局物业办当众宣布小区业主不用交排污费,参加会议的业主委员会12名成员知道后,向广大业主告示不收取排污费的好消息,业主都不交排污费,尚元物业公司也无法收取排污费。当时抽拉污水的周宝玉仍然继续抽拉污水,并经常向住建局物业办索要抽拉污水费,直至尚元公司退出新巴尔虎右旗的小区,政府也没有兑现承诺的排污费。周宝玉将尚元物业公司和新右旗住建局一并起诉至海拉尔铁路运输法院,由于法律关系所限,铁路运输法院判令尚元物业公司承担周宝玉的抽拉污水费用及鉴定费共计 224 280元,并因尚元物业公司与新右旗住建局之间是另一种法律关系,建议另案起诉。尚元物业公司业务归新右旗住建局物业办领导,城建局物业办主任布和当着业主委员会12名成员宣布不收排污费,业主当然相信政府,不向物业公司交纳排污费。因此,尚元物业公司的损失应当由新右旗政府主管部门住建局承担,故诉至法院。
新右旗住建局辩称,请求驳回原告的诉讼请求。一、新右旗住建局不是本案适格的被告。原告应当根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》的相关规定,依据物业服务合同的约定,向提供物业服务的业主主张物业服务费用。物业服务合同的双方当事人是业主和物业服务企业。根据双方签订的物业服务合同,物业服务企业提供符合合同约定的物业服务,业主按时足额交纳物业服务费。而本案被告新右旗住建局并不是物业服务合同中的业主一方,与尚元物业服务公司没有合同关系,故新右旗住建局不是本案适格的被告。二、根据《物业管理条例》第五条的规定,被告新右旗住建局对本旗区域内的物业管理活动具有监督管理的职责。根据《物业管理条例》第六十四条的规定,违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。预期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。三、原告依据抽污水协议书的约定,向提供抽水服务的案外人周宝玉支付运费款,是其应当履行的合同义务,而并不是尚元物业公司在起诉状中所称的经济损失。对此,海拉尔区铁路运输法院作出(2018)内7103民初28号民事判决书,判决尚元物业公司向周宝玉支付运输费217 280元和评估费7 000元,两项合计22 4280元。尚元物业公司不服,提起上诉后呼伦贝尔市中级人民法院作出(2019)内07民终247号民事判决书,维持一审判决。故本案原告尚元物业公司将上述224 280元称为自己所遭受的损失,并没有事实根据和法律依据。四、根据呼伦贝尔市发展和改革委员会的文件(呼发改价字【2016】98号),2017年1月1日后,新右旗范围内所有接入城市污水管网的居民和非居民用户,均应按用水量交纳污水处理费。也就是小区的污水管线接入了城市污水管网后,业主只需按用水量向自来水公司交纳污水处理费,而不存在交纳排污费的问题。而在小区污水管线被接入城市污水管网之前,小区的污水还需要用运水车拉运后倾倒至污水处理厂,再由污水处理厂统一处理。所以小区业主是否承担污水拉运费,取决于小区的污水管线是否接入了城市污水管网。本案中,涉案范围内的六个小区中的蒙古家园、残联小区是在2019年9月接入的城市污水管网。金世酒楼、聚祥楼、农行家属楼小区至今没有接外网。移民楼虽然2012年已经接入城市污水管网,但因堵塞问题也曾用污水车拉污水,故原告对于上述小区提供的拉运污水的物业服务,应当向小区业主主张,而不是向被告主张。综上所述,污水拉运费作为物业服务企业物业服务成本中的一项,应当由小区业主承担,故本案原告尚元公司基于物业服务纠纷起诉被告,属于被告不适格,恳请人民法院依法判决,驳回原告诉讼请求。裁判结果
新巴尔虎右旗人民法院于2020年2月26日作出(2019)内0727民初1208号民事判决,判决驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司的诉讼请求。宣判后,原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司提起上诉。呼伦贝尔市中级人民法院作出(2020)内07民终706号民事判决书,维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为,本案中的争议焦点为,被告主体是否适格、原告所主张的损失224 280元是否应由被告承担。
新右旗住建局是履行行政监督管理职责的单位,而物业服务合同的对象应是物业公司与小区各业主之间。而本案中,原告尚元物业公司的物业合同关系也产生于其与管理的六个小区各业主之间。在小区污水管道没有入网之前,是由人工抽取污水,进行清运,由此产生的费用理应由小区业主缴纳,对此原、被告双方均无异议。因此,由污水的抽取和排污而产生的纠纷,根据合同相对性原则,实属于原告尚元物业公司与案外人周宝玉之间的权利义务关系,原告应向案外人周宝玉支付费用是其履行的合同义务。而本案中原告尚元物业公司向法庭提交的单方记载的会议记录,记录内容过于简单,双方对排污费的理解上存在分歧,该证据不能证明新右旗住建局有承担该费用的意思表示。纵观该纠纷产生的前后,原告作为物业服务公司,在未收到政府下达的行政通知或决定、在案外人周宝玉继续人工抽拉污水、业主未缴纳排污费、小区污水管未接入网等众多情形下,理应积极沟通处理排污费事宜,向小区各业主收缴排污费或及时终止与周宝玉之间的运输合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,当事人提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果,故原告尚元物业公司要求被告承担其经济损失224 280元,没有事实和法律依据,本院不予支持。故驳回原告呼伦贝尔市尚元物业服务有限公司的诉讼请求。
案例注解
本案中原告尚元物业公司向法庭提交的单方记载的会议记录,并不能证明新右旗住建局有代为承担该笔费用的意思表示。基于合同相对性的原则,由此产生的排污费应当由各个业主承担。本案案由为物业合同关系,小区排污由物业公司雇佣他人进行清运,产生的费用也应当由最终物业服务对象,各小区业主来承担,而不是新右旗城建局。