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房屋租赁合同的租期届满,承租人继续使用承租屋,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期
——宝全诉常青房屋租赁合同纠纷一案
作者:其乐木格  发布时间:2021-01-18 15:13:54 打印 字号: | |
  【案件基本信息】

1.裁判书字号

内蒙古自治区新巴尔虎右旗人民法院(2020)内0727民初755号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告:宝全

被告:常青

【基本案情】

2013年6月25日原、被告签订房屋租赁合同。被告承租原告位于新巴尔虎右旗阿镇区富贵家园1号楼2号门市,租期为1年(2013年6月15日至2014年6月15日),房屋租金25,000元,承租期内水、电、取暖、物业等费用均由被告承担。承租期内设施如有损坏由被告负责修缮。合同到期后出于信任再未签订房屋租赁合同,房屋一直使用至今。尚欠房屋租金80,000元,2019—2020采暖季采暖费4605元及物业费1471.69元。为此,原告多次联系被告要求支付上述欠款,被告总找理由推脱,无奈诉至法院。

被告常青未作答辩。

【案件焦点】

本案的争议焦点是:(一)常青提出的与宝全签订房屋(商铺)租赁合同的行为系代表嘎查的职务行为,由此产生的法律后果应由哈如拉嘎查承受的抗辩问题。(二) 关于宝全主张的对卷帘门及门厅大门玻璃进行维修,恢复原状的问题。

【法院裁判要旨】

新巴尔虎右旗人民法院经审理认为:常青承认嘎查委员会搬离后以个人名义续租房屋(商铺)的事实,且同意给付宝全主张的自2018年6月15日至2020年6月14日期间的拖欠租金50,000元。经审查,常青承认宝全提出的该部分诉讼请求,是对自己民事权利和诉讼权利的处分,不违反法律规定。采暖费4605元、物业管理费1471.69元系常青以个人名义承租期间产生的费用,应由常青负担。就常青提出的与宝全签订房屋(商铺)租赁合同的行为系代表嘎查的职务行为,由此产生的法律后果应由哈如拉嘎查承受的抗辩问题。本院认为,宝全知晓常青身份,并与其签订租赁合同,且认可房屋用途系新巴尔虎右旗宝格德乌拉苏木辖区内嘎查委员会共同使用的事实。因此,常青提出的嘎查承租期间的租金由嘎查承担的抗辩事由成立。故本院就除常青承认的50,000元租金以及应负担的采暖费4605元、物业管理费1471.69元以外,就宝全主张的其他诉讼请求依法不予支持。宝全有权另行主张。

根据法律规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。据此,宝全与常青签订的房屋(商铺)租赁合同届满后,虽然没有续签,但就继续租赁房屋宝全没有异议。故房屋(商铺)租赁合同继续有效。双方构成不定期房屋(商铺)租赁合同关系,可以随时解除合同。诉讼过程中,宝全与常青已对房屋(商铺)钥匙进行了交付,并将房屋交还宝全,双方事实上已经解除了租赁合同。因此,本院就宝全提出的要求常青搬离承租房的诉求不做处理。

关于宝全主张的对卷帘门及门厅大门玻璃进行维修,恢复原状的问题。本院认为,就宝全提出的维修卷帘门的诉求,涉案房屋自2012年6月15日起承租至今时间较长,根据宝全提交的卷帘门照片按日常经验法则分析卷帘门损坏程度系正常损耗,因此,本院就该诉求不予维护。关于门厅大门玻璃恢复原状的问题。本院认为,常青知晓合同约定的权利义务内容,也认可承租房屋时房屋(商铺)门窗完好无损。因此,常青作为完全民事行为能力人,当自行续租涉案房屋(商铺)时理应对房屋设施有无受损情况进行确认,以免产生不必要的纠纷。然而常青在未确认受损情况下,续租涉案房屋(商铺)系自身存在过错。现房屋存在受损情况,对此常青需要承担举证证明责任,无法证明受损原因常青应对大门玻璃的损坏承担维修责任。常青经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利。

综上所述,原告宝全提出的诉讼主张部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告常青于本判决生效之日起立即向原告宝全支付拖欠的自2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金50,000元,以及2019年—2020年采暖季采暖费4605元、2019年8月—2020年6月期间物业管理费1471.69元,合计56076.69元;

二、被告常青于本判决生效之日起维修原告宝全房屋大门玻璃,并恢复原状;

三、驳回原告宝全的其他诉讼请求。

如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

【法官后语】

房屋租赁合同的租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。在出租人催促承租人续订租赁合同而其置之不理的情况下,作为不定期租赁合同出租方有权随时解除当事人之间的房屋租赁合同。此项合同解除权的行使,不排斥出租人对承租人所享有的主张承担违约责任的权利。 
责任编辑:xyqfy
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